二手房买卖存在法律风险

2017-11-10 11:07  来源:贵州都市报

  实际生活中,因工作、学习或其他刚性需求,二手房买卖成为房地产交易中常见类型。二手房有别于房开公司直接开发建设并销售的商品房,因买方疏于防范或卖方刻意隐瞒,交易风险更大。为避免交易法律风险,为买方造成不必要的经济损失,贵州慎行律师事务所、本版法律顾问金家特律师从买方角度就二手房交易中常见法律风险进行提示。

  一、查明房屋产权归属,避免交易主体不适格。

  二手房因房开公司延期办证等多种原因,部分二手房仅有《商品房买卖合同》及《房屋备案登记表》。为核实交易主体的合法性,建议买方在签订合同之前先对二手房的交易主体资格进行审查。审核范围包括房产证或商品房买卖合同产权主体的审查,卖方婚姻关系及共有关系的核实等情形。如发现房产证上遗漏房屋共有人,在签订合同时务必要求该房屋的共同主体与买方签订房屋买卖合同。尤其是夫妻双方结婚证登记时间早于一方单独购买房屋之前,而房产证或房屋买卖合同中仅有一方姓名的时候必须要求夫妻双方共同签署该房屋买卖合同。

  二、查明房屋是否存在抵押登记,避免因抵押权存在导致合同无效。

  在签订合同之前,建议买方对卖方房屋款项是否一次性全款交付进行审核。如卖方房屋存在按揭情形,因卖方尚未完全履行还款义务,该房屋可能被债权人已经设置抵押权登记导致房屋买卖合同无效。买方在交易之前,可要求卖方提供不动产交易中心出具的房屋登记相关信息。如发现房屋存在按揭抵押情形,可要求卖方先行偿还银行等债权人按揭款项并取得房屋抵押撤销手续后方可与卖方签订房屋买卖合同。如卖方贸然进行交易,可能因按揭款项尚未偿还债权人起诉导致买卖合同无效。

  三、查明房屋是否存在诉讼或查封,避免因房屋产权难以过户。

  如卖方存在债务纠纷或其他法律纠纷,该房屋可能因涉及诉讼被人民法院强制查封。在这种情形下,即便买卖双方签订了买卖合同且买方已经完全交付了购房款项,因房屋存在法院强制查封等情形,买方最后难以完成房屋产权过户,导致买卖目的最终不能实现。

  四、查明房屋是否涉及强制执行,避免房屋难以过户。

  如卖方此前因涉及诉讼被列入被执行人名单,买方即便与卖方签订了房屋买卖合同并已实际交付购房款项,在房屋产权过户过程中,如因执行申请人申请强制执行可能导致房屋最后难以过户到买方名下。如买方在签订合同之前鉴于对卖方执行情况进行调查,如发现卖方被列入失信被执行人名单,即便交易价格再低,建议买方不要贸然交易。

  五、查明交易房屋是否存在他人实际占有或一房多卖情形,避免买方卷入新的法律纠纷。

  卖方可能因资金短缺或其他原因,存在一房多卖或他人实际占有交易房屋等违反诚信的情形。而房屋属于不动产,房屋产权归属系以不动产产权登记为法律生效要件。即便买卖双方已经签订买卖合同且买方款项已经实际交付,可能因房屋存在上述风险导致买方卷入其他法律纠纷。为避免上述风险,建议买方在签订合同之前到现场实地查看,核实该房屋是否存在一房多卖或他人实际占用的情形,如房屋存在上述风险,建议避免交易。

  六、查明房屋是否存在其他影响买方合理及正常使用的情形,避免购买后难以对房屋实际使用。

  生活中,有些买方因房屋交易价格明显低于市场价格,在中介公司的唆使下,盲目贸然与卖方签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续。在房屋交付后,发现已经购买的房屋此前存在其他影响买方对房屋正常及合理使用等情形(如凶杀或自缢等情形)。为避免此等情形存在,建议买方在购房之前多花时间与该房屋邻居进行适当交流,或在合同中明确约定卖方隐瞒房屋存在上述情形下的违约责任,对自己的合法利益进行保护。

  七、查明房屋是否存在挂名持有或卖方代签情形,避免交易目的难以实现。

  因房屋买卖存在挂名交易或买方代签等情形,导致买方持有的商铺房买卖合同签约主体并非房屋的实际产权人。为避免上述情形发生,建议买方对卖方付款流水、发票开具、产权登记等信息进行审查,如发现买方付款主体与合同签订主体不一致时,可要求卖方与实际付款方一并对合同进行签署和确认。(记者罗华 贵州都市报)

作者: 编辑:杨娅